Wie werden Liegenschaften im Verlassenschaftsverfahren bewertet?

Liegenschaften stellen in Verlassenschaftsverfahren nicht selten einen relevanten Vermögensbestandteil des Nachlasses dar. Die Bestimmung des Werts einer Liegenschaft im Verlassenschaftsverfahren ist unter anderem relevant für die Ermittlung von Pflichtteilen und für die Ausverhandlung eines Erbteilungsübereinkommens zwischen mehreren Miterben. Erfahren Sie hier mehr dazu, wann eine solche Bewertung von Liegenschaften im Verlassenschaftsverfahren selbst erfolgt, und was bei der Bewertung zu beachten ist.

Wann ist eine Liegenschaft gutachterlich zu bewerten? - Unterschied zwischen Inventar und Vermögenserklärung

Grundlegende Voraussetzung für die Einholung eines Bewertungsgutachtens im Verlassenschaftsverfahren ist zunächst, dass der Gerichtskommissär ein Inventar zu errichten hat. Das Inventar dient als vollständiges Verzeichnis der Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zum Todeszeitpunkt. Ein Inventar wird insbesondere in folgenden Fällen errichtet:

wenn eine bedingte Erbantrittserklärung abgegeben wurde: in diesem Fall haften die Erben nämlich nur mit der Höhe des übernommenen Vermögens
bei minderjährigen Pflichtteilsberechtigten
wenn eine hierzu berechtigte Person dies beantragt: in der Praxis ist dies zumeist ein Pflichtteilsberechtigter, um die Ermittlung des Pflichtteils zu erleichtern (dazu siehe sogleich)

Wenn kein Inventar zu errichten ist, was insbesondere dann der Fall ist, wenn die Erben ausschließlich eine unbedingte Erbantrittserklärung abgeben, und auch keine Pflichtteilsberechtigten Ansprüche erheben, tritt an Stelle des Inventars eine Vermögenserklärung der Erben. Diese Vermögenserklärung wird von den Erben selbst erstellt und dabei auch Liegenschaften selbst bewertet. Die Richtigkeit sowie Vollständigkeit der Vermögenserklärung wird von den Erben durch deren Unterschrift bestätigt und durch das Verlassenschaftsgericht im Regelfall nicht überprüft. Oft werden Liegenschaften in der Vermögenserklärung mit dem dreifachen Einheitswert (steuerlicher Wert des Finanzamts) angesetzt.

Auch wenn ein Inventar zu errichten ist, ist die gesetzliche Grundregel, dass Liegenschaften mit dem dreifachen Einheitswert bewertet werden (§ 167 Abs 2 AußStrG). Die Bewertung zum Verkehrswert kann jedoch von den Parteien (insbesondere Pflichtteilsberechtigten) beantragt werden. Wenn es im Interesse einer schutzberechtigten Person (insbesondere minderjähriger Pflichtteilsberechtigter) erforderlich ist, hat die Bewertung von Amts wegen zum Verkehrswert zu erfolgen. Der Verkehrswert wird sodann durch die Einholung eines Gutachtens ermittelt. Sind Pflichtteilsberechtigte involviert, deren Pflichtteil nicht durch eine Erbeinsetzung gedeckt ist, wird in der deutlich überwiegenden Mehrzahl der Fälle ein Inventar errichtet, und werden Bewertungsgutachten zum Verkehrswert eingeholt.

Grundsätzlich ist im österreichischen Verlassenschaftsverfahren der Gerichtskommissär – typischerweise ein Notar – per Gesetz für die operative Durchführung des Verfahrens zuständig (§ 2 Abs 1 GKG). Damit holt der Gerichtskommissär auch die Bewertungsgutachten ein. Trotz der weitreichenden Aufgaben des Gerichtskommissärs im Verlassenschaftsverfahren bleibt die endgültige Entscheidungskompetenz im Verlassenschaftsverfahren stets beim Gericht, d.h. das Gericht kann dem Gerichtskommissär Aufträge erteilen, etwa zur Ergänzung eines eingeholten Bewertungsgutachtens (§ 7a GKG).

Die Bewertung einer Liegenschaft im Inventar hat über das Verlassenschaftsverfahren hinaus grundsätzlich keine (konstitutiven) Wirkungen, d.h. dem Inventar kommt lediglich Beweisfunktion zu. In der Praxis orientiert sich die Berechnung des Pflichtteils aber regelmäßig an eingeholten Bewertungsgutachten gerichtlicher Immobiliensachverständiger. Sollte allerdings die Methodik eines eingeholten Bewertungsgutachtens nachweislich unrichtig sein, ist es nicht ausgeschlossen, im Pflichtteilsprozess einen höheren Betrag geltend zu machen, und die Einholung eines neuen Sachverständigengutachtens durch das Prozessgericht zu beantragen.

Bewertung nach dem Verkehrswert – Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG)

Wenn eine Partei dies im Verlassenschaftsverfahren beantragt oder es im Interesse einer schutzberechtigten Person erforderlich ist, wird der Verkehrswert der Liegenschaft nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) ermittelt. Der Verkehrswert ist jener Preis, der bei einer Veräußerung üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann, wobei ideelle Wertzumessungen einzelner Personen außer Betracht bleiben (§ 2 LBG).

Das LBG enthält für die Ermittlung des Verkehrswerts drei zentrale Wertermittlungsverfahren:

Vergleichswertverfahren: In diesem Verfahren wird der Wert der Liegenschaft durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte ermittelt, wobei Abweichungen der Eigenschaften sowie geänderte Marktverhältnisse durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen sind (§ 4 LBG).
Ertragswertverfahren: Hier wird der Wert anhand des Reinertrags einer Liegenschaft unter Berücksichtigung der Nutzungsdauer und einem angemessenen Zinssatz herangezogen (§ 5 LBG).
Sachwertverfahren: In diesem Verfahren wird der Bodenwert, der Bauwert sowie die Werte sonstiger Bestandteile und des Zubehörs der Liegenschaft zusammengerechnet. Der Bodenwert wird dabei grundsätzlich durch Vergleich mit Kaufpreisen unbebauter Grundstücke und der Bauwert anhand des Herstellungswerts, abzüglich technischer und wirtschaftlicher Wertminderungen, ermittelt (§ 6 LBG).

Die Wahl des geeignetsten Wertermittlungsverfahrens trifft der bewertende Sachverständige (Gutachtensmethodik). Das Gesetz sieht abgesehen von der Definition der Bewertungsverfahren keine näheren Bestimmungen vor. Gegebenenfalls sind die Wertermittlungsverfahren auch zu kombinieren.

Kosten des Bewertungsgutachtens

Die Kosten für Bewertungsgutachten in einem Verlassenschaftsverfahren richten sich nach dem Gebührenanspruchsgesetz (GebAG) und den speziellen Anforderungen des Gutachtens. Das GebAG enthält besondere Stundensätze, die sich nach der erforderlichen Qualifikation für die Tätigkeit des Sachverständigen bemessen. Im GebAG sind zudem bestimmte Gebührenrahmen für Hausschätzungen und Baugrundschätzungen vorgesehen, die sich nach dem Wert der Immobilie richten.

Bei Hausschätzungen (§ 51 GebAG) beträgt die Gebühr für Mühewaltung (das ist im Wesentlichen der Entlohnungsanspruch des Sachverständigen) excl. USt:

Liegenschaftswert bis EUR 36.340: Entlohnung EUR 602,30
Liegenschaftswert zwischen EUR 36.340 und EUR 72.670: Entlohnung EUR 1.056,90
Liegenschaftswert über EUR 72.670: für je weitere angefangene EUR 36.340 zusätzlich EUR 162,39 an Entlohnung

Ganz grob kann man sohin für Haus- bzw. Wohnungsschätzungen mit einem Wert über EUR 72.670 sagen:

Gutachtenskosten (netto) = EUR 730 + Liegenschaftswert x 0,0045

Bei einer Wohnung ergibt dies daher je nach Größe und Lage Gutachtenskosten von ca. EUR 2.000 - EUR 5.000 zzgl. Ust, bei einem Zinshaus können die Gutachtenskosten durchaus (erheblich) mehr als EUR 10.000 betragen.