Was passiert mit der Eigentumswohnung im Verlassenschaftsverfahren?

Im Wohnungseigentumsrecht gilt das sogenannte "Prinzip der Unteilbarkeit des Mindestanteils", d.h. ein Wohnungseigentumsobjekt kann nicht weiter unterteilt werden. Der Gesetzgeber schwächt dieses Prinzip nur durch die Möglichkeit einer Eigentümerpartnerschaft ab. Kommt es zu einem Todesfall des Wohnungseigentümers oder eines Eigentümerpartners, so ergeben sich daraus häufig rechtlich diffizile Fragen, wenn in der Verlassenschaft mehrere Erben oder Vermächtnisnehmer Ansprüche auf ein Wohnungseigentumsobjekt erheben.

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Der Mindestanteil

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Wohnungseigentum ist gemäß § 2 Abs 9 WEG immer mit einem sogenannten "Mindestanteil" an der Liegenschaft verbunden. Das Wohnungseigentum kann nur mit diesem Mindestanteil an der Liegenschaft erworben, besessen und veräußert werden. Der Gesetzgeber sieht vor, dass das Wohnungseigentum ausschließlich einem Miteigentümer oder einer Eigentümerpartnerschaft zustehen darf. Damit trifft das Gesetz bei Wohnungseigentumsobjekten sehr konkrete Vorgaben, wie die Eigentumsverhältnisse ausgestaltet sein dürfen, während sonstige Liegenschaften sehr wohl im (ideellen) Miteigentum einer beliebigen Anzahl von natürlichen oder juristischen Personen stehen können.

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Bei einer Eigentümerpartnerschaft verfügen zwei natürliche Personen über je 50% des Mindestanteils (§ 2 Abs 10 WEG). Der Gesetzgeber hat diese Regelung in der Absicht getroffen, eine Zersplitterung der Eigentumsverhältnisse an Wohnungseigentumsobjekten und die Entstehung zu großer Eigentümergemeinschaften an einem einzelnen Objekt zu verhindern.

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Tod des (einzigen) Wohnungseigentümers​

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Stand das Wohnungseigentumsobjekt im Eigentum des Erblassers und geht dieses auf eine einzige (natürliche oder juristische) Person oder zwei natürliche Personen zu gleichen Teilen über, so ergeben sich daraus keine besonderen rechtlichen Problematiken. ​Würde das Wohnungseigentumsobjekt nach den Ergebnissen des Verlassenschaftsverfahrens jedoch

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• zwei natürlichen Personen zu unterschiedlichen Anteilen (z.B. Einsetzung zweier Erben zu 1/3 und 2/3)

• mehr als zwei natürlichen Personen (z.B. Einsetzung von drei Erben zu je 1/3)

• zum Teil einer juristischen Person (z.B. Einsetzung eines gemeinnützigen Vereins als 1/2 Erbe neben dem Sohn als weiterer 1/2 Erbe)

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zukommen, so sieht das Gesetz eine Versteigerung durch das Verlassenschaftsgericht vor (§ 12 Abs 2 WEG), wenn sich die Beteiligten nicht einvernehmlich einigen können. Alternative Lösungswege zur Verhinderung der Versteigerung sind:

 

• Übernahme der Wohnung in einem Erbteilungsübereinkommen ausschließlich durch eine Person oder zwei natürliche Personen je zur Hälfte (idR gegen Ausgleichszahlung oder Zuweisung anderer Vermögenswerte an die Miterben)

• Gründung einer eingetragenen Personengesellschaft, an welcher die Erben beteiligt sind, zum Zwecke des Erwerbs der Eigentumswohnung. Auf diese Möglichkeit hat das Verlassenschaftsgericht die Erben vor einer Versteigerung verpflichtend hinzuweisen und eine angemessene Frist für die Umsetzung einzuräumen.

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Tod eines Eigentümerpartners

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Kommt es während einer aufrechten Eigentümerpartnerschaft zum Tod eines Partners, so erwirbt der überlebende Eigentümerpartner den halben Mindestanteil des verstorbenen Eigentümerpartners (Anwachsung nach § 14 WEG). Im Gegenzug hat der überlebende Eigentümerpartner einen Übernahmspreis an die Verlassenschaft zu bezahlen. In der Regel ist der halbe Verkehrswert der Wohnung als Übernahmspreis zu bezahlen (siehe aber die untenstehenden Privilegierungen). Unter Umständen ist auch eine Einigung über den Übernahmspreis zwischen dem überlebenden Partner und den Erben möglich.

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Möchte der andere Eigentümerpartner den halben Mindestanteil des Erblassers nicht aufgreifen, so kann dieser bei Einigung der Beteiligten (Erben und Pflichtteilsberechtigte) auch von einer anderen natürlichen Person übernommen werden (§ 14 Abs 1 Z 2 WEG), ansonsten hätte das Verlassenschaftsgericht wiederum die gesamte Wohnung zu versteigern (§ 14 Abs 1 Z 3 WEG).

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Die Eigentümerpartner können aber von der Gesetzeslage abweichen, indem sie bereits zu Lebzeiten eine Vereinbarung treffen, dass der halbe Mindestanteil im Todesfall einem Dritten zukommen soll (§ 14 Abs 5 WEG). Ein solcher Dritter hat an die Verlassenschaft ebenfalls einen Übernahmspreis zu bezahlen. Dieser beträgt im Regelfall die Hälfte des Verkehrswerts des Mindestanteils, kann bei Vorliegen einer Privilegierung (siehe unten) jedoch entsprechend geringer sein.​