Die Bewertung von (Liegenschafts-)Schenkungen im Rahmen der Schenkungsanrechnung

Häufig nimmt der Erblasser zu Lebzeiten Schenkungen an nahe Angehörige vor. Das Gesetz räumt Pflichtteilsberechtigten und Erben hierzu die Möglichkeit ein, Schenkungen auf den Pflichtteil anrechnen zu lassen. Rechnerisch geschieht dies dadurch, dass die Schenkung der Verlassenschaft hinzuaddiert, und vom Pflichtteil des Schenkungsempfängers abgezogen wird (sog. "Hinzu- und Anrechnung auf den Pflichtteil"). Bei der Bewertung einer solchen anrechenbaren Schenkung können sich diverse Problemstellungen ergeben, insbesondere wenn die Schenkung eine Liegenschaft betrifft. Auf diese Bewertungsfragen wird im Folgenden eingegangen:

Bewertungszeitpunkt und Anpassung mit dem VPI

Die Bewertung einer geschenkten Sache erfolgt grundsätzlich auf den Zeitpunkt, in dem die Schenkung "wirklich gemacht" wurde. Der so ermittelte Wert wird anschließend nach einem von der Statistik Austria verlautbarten Verbraucherpreisindex (VPI) auf den Todeszeitpunkt des Erblassers angepasst (§ 788 ABGB). Der Zweck dieser Anpassung an den VPI liegt darin, die Schenkungswerte möglichst gleichmäßig an die wirtschaftlichen Verhältnisse zum Todeszeitpunkt des Erblassers heranzuführen. Bestehen Pflichtteilsberechtigte, ist der so ermittelte Wert der Schenkung der Verlassenschaft hinzuzurechnen und beim Pflichtteil des Beschenkten in Abzug zu bringen (§ 787 ABGB).

Das Gesetz legt durch die Bewertung der Sache zum Zeitpunkt der tatsächlichen Schenkung ein "Stichtagsprinzip" fest. Wertveränderungen der geschenkten Sache nach diesem Zeitpunkt sind unabhängig von der Ursache nicht mehr zu berücksichtigen. Wertveränderungen durch Widmungsänderungen, Schadenseintritte, Investitionen oder Abnützung nach dem Zeitpunkt der tatsächlichen Schenkung bleiben daher unberücksichtigt. Der Beschenkte trägt in Folge das Risiko eines Untergangs oder einer Verschlechterung der Sache, profitiert im Gegenzug aber auch von einer Wertsteigerung.

Für die Frage, wann die Schenkung durch den Erblasser wirklich gemacht wurde, haben Lehre und Rechtsprechung die Vermögensopfertheorie entwickelt. Eine Schenkung ist demnach wirklich gemacht, wenn der Geschenkgeber das Vermögensopfer endgültig erbracht hat. Dabei kommt es nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an, sondern auf die tatsächliche Erfüllung der Schenkung. Bei der Schenkung von Liegenschaften wird dabei in der Regel auf den Zeitpunkt des Eilangens des Grundbuchsgesuchs bei Gericht abgestellt.

Im Zusammenhang mit Schenkungen von Liegenschaften unter Zurückbehaltung eines umfassenden Fruchtgenussrechts hat sich die Rechtslage zum Bewertungszeitpunkt durch das Erbrechtsänderungsgesetz 2015, welches mit 01.01.2017 in Kraft getreten ist, entscheidend geändert:

Zur alten Rechtslage hat der OGH die Auffassung vertreten, dass ein umfassendes Fruchtgenussrecht trotz Eigentumsübergang das Vermögensopfer verhindert, die Schenkung sohin erst zum Todeszeitpunkt - also wenn das Fruchtgenussrecht erloschen ist - zu bewerten ist (RIS-Justiz RS0130273). Hintergedanke war nämlich, dass durch eine bloß "formale" Übertragung des Eigentums trotz umfassendem Fruchtgenussrecht die Schutzbestimmungen zu Lasten von Pflichtteilsberechtigten umgangen werden könnten. Schließlich gab es nach damaliger Rechtslage auch keine Aufwertung der Schenkung nach dem VPI.
Zur neuen Rechtslage vertritt der OGH die Auffassung, dass auch ein umfassendes Fruchtgenussrecht die Erbringung des Vermögensopfers nicht hindert (OGH 2 Ob 119/20v). Die Schenkung ist sohin bereits zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs zu bewerten, allerdings idR ohne Abzug des Fruchtgenussrechts (dazu siehe noch weiter unten). Diese Rechtsauffassung steht auch grundsätzlich im Einklang mit der Aufwertung der Schenkung um den VPI.

Die geltende Rechtslage hat insofern den Nachteil, als dass in Verlassenschaftsverfahren Verkehrswertgutachten zum Todeszeitpunkt eingeholt werden, während für Zwecke der Schenkungsanrechnung die Bewertung zum Zeitpunkt der Schenkung Ausgangspunkt ist. Da Schenkungen oft Jahre oder Jahrzehnte zurückliegen, kann die damalige Bewertung als Grundlage für die VPI-Aufwertung durchaus Streitpotenzial mit sich bringen.

Die geltende Rechtslage ist für Pflichtteilsberechtigte weiters dahingehend nachteilig, dass bislang die Entwicklung der Immobilienpreise typischerweise stärker war, als die Entwicklung des VPI. Nach der neuen Rechtslage können Pflichtteilsberechtigte nämlich nur die Wertentwicklung des VPI "mitnehmen", nicht aber jene des Immobilienmarktes. Durch die alte Rechtslage wurden derartige Diskrepanzen verhindert, weil bei Zurückbehaltung eines Fruchtgenussrechts die Schenkung ohnehin auf den Todeszeitpunkt mit den höheren Immobilienpreisen bewertet wurde. Laut VfGH ist die Aufwertung mit dem VPI, welcher eine typisierende Betrachtungsweise zugrunde liegt, verfassungskonform (VfGH 05.10.2021, G 188/2021). Durch die höhere Inflation der letzten Jahre bei stagnierendem Immobilienmarkt ist diese Diskrepanz zwischen VPI und Immobilienpreisen allerdings teilweise zurückgegangen, weil die Schenkungen um den entsprechend hohen VPI-Zuwachs aufgewertet werden. Dazu folgende Grafik:

Hinweis: Die Grafik stellt den Vergleich der relativen Wertentwicklung von VPI versus Immobilienpreisen dar. Exemplarisch wurden die Immobilienpreise für Neubauwohnungen (ab 1991) mit einer mittleren Wohnungsgröße (ca. 70m²) und Außenfläche (Loggia, Terrasse) in Wien, 17. Bezirk (Hernals) herangezogen. Quellen zu den Berechnungsgrundlagen:

VPI-Steigerung: https://www.statistik.at/Indexrechner/#/
Immobilienpreise (Berechnungsgrundlagen in absoluten Zahlen, Excelsheets zum Download): https://www.statistik.at/statistiken/volkswirtschaft-und-oeffentliche-finanzen/preise-und-preisindizes/immobilien-durchschnittspreise

Die Bewertung unbeweglicher Sachen

Für die Bewertung von Liegenschaften ist der Verkehrswert maßgebend, welcher nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz zu ermitteln ist. Daneben ergeben sich bei der Bewertung von unbeweglichen Sachen vielfältige spezifische Problemstellungen.

So ist bei der Bewertung eines Miteigentumsanteils wertmindernd zu berücksichtigen, dass der Beschenkte in der Verfügung über die Sache durch das Vorhandensein weiterer Eigentümer eingeschränkt ist. Dazu ist bei der Bewertung ein Miteigentumsabschlag zu berücksichtigen. Der OGH hat zu 2 Ob 43/24y entschieden, dass dieser Miteigentumsabschlag auch dann zu berücksichtigen ist, wenn der geschenkte Anteil später zu einem Alleineigentum des Beschenkten an der Liegenschaft führt (spätere Wertzuwächse bleiben nämlich außer Acht).

Bei der Bewertung einer Liegenschaft sind Gegenleistungen des Beschenkten zu berücksichtigen (gemischte Schenkungen). Entgeltliche Gegenleistungen sind vom Wert der geschenkten Sache abzuziehen, um so den Schenkungsanteil im Verhältnis zum Gesamtwert der Zuwendung zu ermitteln. Besondere Problemstellungen ergeben sich, wenn auf der geschenkten Liegenschaft Belastungen oder Nutzungsrechte haften. Auf diesen Fall wird im Folgenden gesondert eingegangen:

Berücksichtigung von Belastungen bei der Bewertung von Liegenschaften

Ein fraglicher Punkt war bislang, inwiefern bei der Bewertung einer Liegenschaft Nutzungsrechte oder Belastungen zu berücksichtigen sind. Belastungen und Bedingungen hinsichtlich einer Schenkung, welche die Verwertbarkeit der geschenkten Sache einschränken, können bei der Bewertung grundsätzlich wertmindernd einberechnet werden (§ 762 ABGB). Dazu gehören etwa Auflagen, Befristungen, Belastungs- und Veräußerungsverbote sowie Fruchtgenussrechte.

Der OGH hat zu 2 Ob 119/20v entschieden, dass ein Fruchtgenussrecht, welches zum Todeszeitpunkt des Erblassers weiter besteht, bei der Bewertung der Schenkung als wertmindernd zu berücksichtigen ist. Persönliche Nutzungsrechte des Erblassers selbst, wie z.B. Fruchtgenuss- oder Wohnungsgebrauchsrechte, werden bei der Bewertung hingegen nicht abgezogen, da diese Belastungen rechtlich zum Zeitpunkt des Todes des Erblassers nicht mehr bestehen, wie der OGH zu 2 Ob 43/24y entschieden hat. Demnach hat der Erblasser eine Schenkung auch dann bereits tatsächlich gemacht, wenn er sich an der geschenkten Liegenschaft auf Lebenszeit selbst ein Fruchtgenussrecht vorbehält.

Die Rechtsprechung bewertet damit eine Schenkung zu Lebzeiten des Erblassers ohne Belastung und eine Schenkung unter Vorbehalt eines persönlichen Rechts des Erblassers, wie etwa ein Wohnrecht, gleich hoch, obwohl der Geschenknehmer die geschenkte Sache im letzteren Fall bis zum Tod des Erblassers nicht (voll) nutzen konnte. Die Rechtsprechung ist aber nachvollziehbar, andernfalls die Rechte des Pflichtteilsberechtigten durch die Einräumung von wertmindernden Belastungen an den Erblasser eingeschränkt werden könnten. Schließlich steht bei persönlichen Nutzungsrechten des Erblassers bereits zu Lebzeiten fest, dass diese mit dem Tod des Erblassers erlöschen werden. Nutzungsrechte anderer Personen sind vom Wert der Liegenschaft dagegen auch dann abzuziehen, wenn sie zum Todeszeitpunkt des Erblassers noch bestehen.

Insgesamt lassen sich die Möglichkeiten der Bewertung von unbeweglichem Vermögen für Zwecke der Schenkungsanrechnung wie folgt zusammenfassen:

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